3. Раздел жилого помещения и выдел в нем доли

Консультация юриста по телефону:

+7(499)502-55-87

Офисы в Москве и Московской области: Схемы проезда

Общая долевая собственность: раздел жилого помещения и выдел из него доли

   В условиях достаточно острого жилищного дефицита, сохраняющегося в Российской Федерации уже не одно десятилетие, и, в результате массовой приватизации жилых помещений, осуществлённой в 90-х гг. прошлого столетия, значительное число жилых помещений, в первую очередь, квартир в многоквартирных домах, оказалось в общей долевой собственности. Немалое число жилых домов и дач, передаваемых по наследству многочисленным наследникам, также приобрели статус имущества, находящегося в общей долевой собственности, а многие из них и первоначально строились не одним, а несколькими гражданами и сразу поступали в общую собственность. Применительно к большинству таких объектов право общей собственности - это режим скорее вынужденный, временный, чем постоянный. Таким образом, вопросы прекращения права общей собственности на жилые помещения посредством раздела жилья или прекращения для кого-либо из собственников, посредством выдела его доли становятся практически весьма актуальными.

     Первым жилым помещением, безусловно признаваемым в качестве самостоятельного объекта, является жилой дом. По своей природе этот объект следует отнести к делимым, в значительном числе случаев он делим и практически, поэтому правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли применяются к нему в полном объёме.

   Закон содержит несколько достаточно чётких правил, по которым может осуществляться прекращение общей собственности посредством раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, и прекращение общей собственности для одного или нескольких собственников, то есть выдел доли.

1. Раздел имущества осуществляется только по соглашению между собственниками (пункт 1 ст. 252 ГК РФ). При недостижении соглашения ни один из собственников не вправе в судебном порядке требовать ни раздела, ни продажи имущества, находящегося в общей собственности, в целях последующего раздела вырученных за него денежных средств. 

2. Любой участник общей долевой собственности в любой момент вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 ст. 252 ГК РФ), что является последовательным выражением свободы осуществления собственником принадлежащих ему правомочий.

3. В обоих названных выше случаях при невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли должна быть определена соглашением собственников, а при недостижении соглашения, размер такой компенсации может быть установлен судом по иску выделяющегося собственника.

4. Если выделяющемуся собственнику выделяется в натуре имущество, несоразмерное его доле в праве собственности, несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (часть первая пункта 4 ст. 252 ГК РФ). Поскольку несоразмерность может быть как в сторону превышения доли, так и в обратную сторону, в зависимости от конкретной ситуации обязанным к выплате соответствующей компенсации будет выделяющийся собственник или остающиеся собственники соответственно.

5. По общему правилу, выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а при отсутствии согласия выделяющегося собственника на выплату ему компенсации выдел его доли не состоится. Единственным исключением закон считает случай, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и, он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

    При наличии в совокупности этих трёх обстоятельств, даже при отсутствии согласия собственника, на основании судебного решения, ему может быть выплачена компенсация вместо выделения имущества в натуре (часть вторая пункта 4 ст. 252 ГК РФ).

    Таким образом, право на выдел доли предоставляется любому собственнику и может быть реализовано каждым из собственников, в том числе и в случае наличия двух собственников, доли которых равны.

   Однако, следует понимать, что такой подход нуждается в дополнительном осмыслении и обосновании, поскольку при всех сделанных ранее оговорках, позволяющих принимать во внимание социально значимые факторы, он заведомо предполагает возможность лишения имущества в натуре того участника общей долевой собственности, который не заявлял о выделе, а это является уже достаточно серьёзным концептуальным изменением содержания права общей долевой собственности и, соответственно, регулирования отношений общей долевой собственности. Более подробную информация можно получить при обращении в один из офисов МГК "Вектор Права"