Оценка рыночной стоимости недвижимости при оформлении договора купли-продажи квартиры в Москве

Офисы в Москве и Московской области: Схемы проезда

1. 

   Оценка стоимости квартиры.
   

2. Рыночная и инвентаризационная стоимость квартиры.
   
3. Проведение оценки.
   
4. Критерии оценки стоимости квартиры.
   

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

          Купля-продажа квартиры в Москве имеет ряд особенностей, самой важной из которых является цена квартиры. Значение цены, как существенного условия договора, ощущается при проведении оценки стоимости. Жители часто не могут точно определить сколько стоит их собственное имущество. Продавцам же тоже важно хорошо себе представлять московский рынок жилья и его работу для определения цены продажи. Часто люди самостоятельно размещают объявление о продаже квартиры через СМИ и знакомых. На практике обычно недостаточно просто подать объявление. Лучший способ обратиться в специальное риэлторское агентство недвижимости, где профессиональные оценщики выдадут вам документ о рыночной стоимости жилого помещения. По вопросу оценки квартиры Вы можете предварительно проконсультироваться в юридической компании МГК “Вектор Права”.

     Договор купли-продажи квартиры согласно действующему Гражданскому кодексу заключается в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. На этапе купли-продажи сделки в одном из подразделений МосгорБТИ необходимо получение справки по форме 11а о стоимости квартиры. В этом документе указывается стоимость квартиры только с учетом ее площади, а остальные показатели не учитываются. Срок действия такой справки составляет 1 месяц.

          Справка по форме 11а (об инвентаризационной стоимости домовладения) выдается после предъявления документов, удостоверяющих личность, заявления и наличия правоустанавливающих документов на недвижимость.

РЫНОЧНАЯ И ИНВЕНТАРИЗАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ

         При оценке стоимости квартиры учитывается её рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость. Рыночная стоимость квартиры предполагает учет стоимости здания и земельного участка на данной территории. Критерии оценки имущества установлены в Федеральном Законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и конкретизированы в Постановлении Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. При этом рыночной ценой будет признана наиболее вероятная цена, по которой отчуждается имущество в условиях конкуренции на рынке. Инвентаризационная стоимость недвижимости включает только стоимость конструкции объекта, без учета стоимости земельного участка, и рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.

ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ

         По результатам проверки оценщиком стоимости квартиры выдается “Отчет об оценке”. Используются 3 метода оценки стоимости квартиры – сравнительный, доходный и затратный. Она производится на основе заключенного с клиентом договора о проведении оценки. Оценщик должен сфотографировать здание и помещение и получить копии документов. Указанными документами являются свидетельство на право собственности или договор купли-продажи (с отметкой о регистрации), кадастровый паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план БТИ, свидетельство о смерти (в случае оценки для оформления наследства).

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

1) Определяющим показателем стоимости недвижимого имущества является МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ. Важным считается удаленность от центра, престижность района, в котором расположена квартира, и то, насколько удобно до нее добираться. Если квартиры эконом-класса, то тогда одним из решающих факторов служит близость к метро, а продавая элитную квартиру, напротив, близость к метро не значима – тогда ценным считается наличие хорошей автомобильной дороги и парковочной стоянки. Квартиры, вблизи которых часто образуются автомобильные пробки теряют в стоимости.

2) Инфраструктура. Отсутствие поблизости магазинов, торговых центров, школ, детских садов, и т.п. существенно снижает стоимость квартиры.

3) Общая экологическая ситуация в районе. Известно, что самыми экологически неблагополучными в Москве считаются районы юга и юго-востока столицы. Поэтому цены на квартиру в этих районах самые низкие в городе. Наиболее престижными районами на данный момент считаются Ленинский проспект и Сокол. Поэтому цены на квартиру в этих районах самые высокие на рынке. Соседство с промзоной, железной дорогой, заводом, фабрикой, и т.п. снижает стоимость квартиры. Зеленые зоны Москвы (парки зоны отдыха и др.) – увеличивают цену при купле-продаже квартиры.

4) Строительный материал здания и его категория (это может быть панельный, кирпичный, моноблочный дом и даже дом - деревянная конструкция). Во внимание принимается и этаж, размер кухни, наличие лифта и телефонной линии.

5) Общее состояние квартиры. Износ сантехнических коммуникаций, состояние окон, ровность стен, и отсутствие в них щелей и полостей, повреждены ли пол и потолок – это важно при определении цены квартиры, выставленной на продажу. Ремонт квартиры при ее продаже имеет значение, только при продаже элитной недвижимости поскольку в обычной квартире хозяева с большой долей вероятности проведут ремонт самостоятельно.

6) Конечно, одним из критериев будет вид из окон квартиры. Дороже оцениваются квартиры с видом на природу, чем на здания, автомобили и дороги.

      Остальные критерии, такие как присутствие или отсутствие соседей в доме, удобство расположения помещений в квартире, проведен ли мусоропровод в здании и другие, не учитываются оценщиком, а становятся лишь важным пожеланием к продаваемой или покупаемой квартире.

Специалисты абонентского юридического отдела в московском офисе Межрегиональной Группы Компаний “Вектор Права”  готовы вам помочь. Наши телефоны:

+7(499) 502-55-87, +7 (926) 980-04-77, +7(925) 703-74-70