Особенности договора купли-продажи квартиры в Москве

Офисы в Москве и Московской области: Схемы проезда

Требования законодательства к договору купли-продажи квартиры.
Лица, сохраняющие право пользования квартирой после покупки
Согласование договора.
Документы, предъявляемые для заключения договора
Основная структура договора.
Структура договора купли-продажи

ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА К ДОГОВОРУ

По договору купли-продажи квартиры продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязан принять товар и уплатить определенную сумму за него. Нормы Гражданского кодекса обязывают заключить договор купли-продажи квартиры в письменной форме. Это означает, что составляя сделку, необходимо учитывать установленную форму данного договора и договор обязаны подписать покупатель и продавец. Большинство договоров с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра к которым относится купля-продажа квартиры. Существенными условиями этого вида договора является цена и предмет. Несмотря на то, что многое кажется очевидным в момент составления договора, какие-то важные пункты все же не находят своего места в его тексте. В этом случае Вам может понадобиться помощь квалифицированных специалистов, которую готовы оказать в Межрегиональной Группе Компаний “Вектор Права”.

ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

В ст. 558 ГК установлен перечень лиц, у которых право пользования жилым помещением сохраняется после покупки, к которым относятся члены семьи продавца, проживавшие совместно с продавцом, супруг или супруга, дети продавца и родители; иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в особых (исключительных) случаях другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца; наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; поднаниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (до окончания срока договора поднайма).

СОГЛАСОВАНИЕ ДОГОВОРА

Договор для его подписания требует письменно предоставить согласие всех сособственников жилого помещения при продаже. Квартира не должна находиться под арестом или быть предметом залога. Жилое помещение не должно быть признано аварийным межведомственной комиссией по договору купли-продажи, т.е. процент износа не должен составлять 60 и более процентов. Если одно лицо действует по доверенности, тогда это обязательно указывается в самом договоре. Доверенность может стать проблемой при оформлении купли-продажи. Потребуется нотариальное согласие супруга (супруги), если одна из сторон состоит в браке. Как правило, сам договор купли-продажи (его иногда называют ОСНОВНЫМ) подписывается сторонами сделки в депозитарии после закладки денег в банковскую ячейку. Если одна из сторон - юридическое лицо, то правоспособность устанавливает нотариус.

ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

Для заключения сделки организация обязана предоставить устав юридического лица, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, протоколы: об избрании руководителя, общего собрания, собрания учредителей, решение о передаче имущества определенному лицу. Документы предъявляются в подлинном экземляре или в виде нотариально заверенных копий. От юридического лица действует представитель, предъявляющий паспорт и доверенность на право совершения сделки.

ОСНОВНАЯ СТРУКТУРА ДОГОВОРА

В договоре купли-продажи квартиры, как впрочем и в любом другом договоре можно выделить его составные части или структуру:

Преамбула или вводная часть. Так называемая ’’шапка’’ любого договора. Этот элемент договора содержит место и дату заключения договора, фактическое и условное наименование сторон в договоре и документы, устанавливающие личность и права на совершение сделки.
Предмет договора. Здесь формулируются материальные или нематериальные блага по поводу которых возникают договорные правоотношения. Вещи, деньги, недвижимость, услуги или работа могут являться предметом договора.
Права и обязанности сторон договора. Содержание субъективных прав и обязанностей, как составляющих сложноструктурного правоотношения, важно предварительно оговорить перед составлением договора. Особенно стоит уделить внимание обязанностям и, каким способом и в какой срок они должны быть исполнены.
Цена договора и порядок расчетов: Статья 424 ГК определенно говорит, что если цена не установлена, тогда берется в расчет обычно взимаемая в таких обстоятельствах цена (рыночная цена). Существует 2 основных способа оплаты: наличный и безналичный, что важно учитывать, а иначе юридическим лицам это может грозить серьезным штрафом. К тому же стоит предусмотреть и сроки исполнения платежа в договоре.
Ответственность сторон. Гражданско-правовая ответственность, по определению, имущественная. Как правило, устанавливается размер неустойки, которую обязана выплатить сторона, нарушившая исполнение обязательства. Можно потребовать возместить вред и убытки через суд, или получить проценты или пеню за каждый день просрочки обязательства. Отдельно могут быть прописаны в договоре основания освобождения от ответственности по обязательствам.
Срок действия договора. При обычных обстоятельствах, срок начинает действовать в момент подписания сторонами договора. Однако, действие договора может начинаться и до подписания. Необходимо пролонгировать договор, если по условию договора он заключен на неопределенный срок.
Иные условия договора. Условия договоров разделяются на существенные, обычные и случайные. Например, судебный порядок разрешения спора по договору или взаимодействию с третьими лицами (контрагентами).
Реквизиты и подписи договора. Подпись должна быть, а печать не обязательна. Нотариус всегда особо проверяет реквизиты договора перед удостоверением сделки. Тем более важно при государственной регистрации виза на договоре. Количество страниц в договоре для удобства тоже лучше указать и прошить.
Дополнительные соглашения к договору.

СТРУКТУРА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

К вышесказанному необходимо добавить, что Договор купли-продажи квартиры также (дополнительно) должен содержать:

Наименование сторон договора. Указывается ФИО продавца и покупателя, пол, гражданство, семейное положение и дата рождения.
Документы устанавливающие личность сторон (паспорт,свидетельство о рождение, удостоверение беженца, паспорт моряка и др.)
Условия о стоимости (цене) и её оплате.
Характеристика продаваемого жилого помещения с описанием. В договор вписывается его точный адрес, инвентарный номер, этаж, количество этажей, число комнат, площадь.
Перечень правоустанавливающих документов для подтверждения права собственности продавца.